界面新闻的王妤涵

在全球化的推动下，中国的物业服务市场正处于前所未见的巨大变革中。长期以来，物业管理一直被看作是房地产行业的附属业务，但现在，它已成为一种崭新的事业，正展开一场全球性的航行之旅。

最近，埃及住房部的下属机构“埃及新城市社区管理局”同中埃合资的企业“地平线运营管理(埃及)公司”签订了新的商业区内城市运营合同。

中海物业为地平线运营的股份拥有方，因此将负责管理此次合约所涉及的物业。

值得注意的便是，除中海物业外，在过去几年里还有其他的物业管理公司，比如宝石花物业和侨银股份，开始将关注点转移到海外市场，并正式启航前往国外发展。

总的来说，物企出海给企业带来全新的商机，让公司能获得新的增长点、提高收入，并能在全球范围内建立品牌形象并且进一步提升，彭雨在接受《界面》采访时表示。

集体前往海上航行

就时间的纵向趋势而言，企业物管行业早已走在了先驱者的前列。

早在2014年彩生活就购入了新加坡的物业管理公司Steadlink Asset并将其布局到海外以利用资本手段迅速进入成熟的海外市场。尽管在这一进程中遇到了挫折，但物业公司出海的脚步并未因此停歇过。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元并购澳洲早教机构MAG的股权至56%，意欲拓展服务范围至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚决响应华为等大客户步伐。

自2024年起，有更多的物业集团加入了开拓海外市场的大潮，在海外扩张的路径上也变得更加多样和灵活。

去年三月 宋都服务宣布以三千多万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 十一月 华夏节能科技集团与阿联酋中国创新中心签署战略合作协议 探索城市公共服务合作新模式； 十二月 宝石花物业管理有限公司成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目 服务范围包括房屋维护、设备运行及保洁绿化等全方位内容。

近来有几例物业管理领域的海外拓展案例，界面新闻为此绘制了图表

然而海外征战并非一帆风顺的旅程

关于宋都服务集团有限公司与绿城物业服务集团股份有限公司之间达成的服务接收协议的最终交易被单方面终止；而在2024年11月的时候，绿城服务则宣布出售MAG部分股权，总价值约为3120万澳元，相较当初购买时的价格而言，这笔投资账面亏损明显。

在这一个进出间中，能清晰地反映出一家企业在进行海外业务时会遭遇的一些复杂的挑战。

相比于国内而言，国际市场的政策条款、消费需求、市场竞争程度及日常习惯等多方面均可能存在显著的差异，二者是否能够共享统一的服务宗旨或服务模式并行不悖可能因人而异。因此在海外市场展开运营时存在着相当大的风险和挑战。

此外，在物业服务行业中，劳动力密集型并且具有微利行业特性。这意味着人力资源费用是物业管理公司成本开支中最大的组成部分。选择海外拓展业务必然也会引发一系列的就业问题。如何在保证服务质量和控制成本之间找到一个平衡点，无疑成为每一家海外物业管理企业需要面临的最大挑战

“本土化的用工，成本无疑会低很多”《界面新闻》的宋子谦研究员如是向我们指出。

这也正是为什么目前国内物业公司积极走出去的原因之一，可以间接推动当地房地产服务市场的改善，从而为当地创造更多就地职位。而这些从国内输出的物业人才，主要还是在中高级管理岗位和专业技术人员方面的人才居多。

然而，这也会带来一定的挑战和风险，特别是在雇佣本地员工时面临的知识水平问题以及潜在的文化冲击。因此，私家侦探，侦探公司，调查公司，查人找物，商务调查，出轨外遇调查，婚外情调查，私人调查，19209219596建立起一套既能融入国内管理模式又能体现当地文化特色的人才培训及管理体系将至关重要。

扩大市场份额

“拥有成熟国内市场经营环境的企业才可采取海外扩张策略，这些公司并未选择取舍国内市场或国际市场，而是在自我业务发展过程中获得额外拓展，为他们带来了新的销售增长空间。”这是彭雨的观点。

根据内部消息，中海物业此次承接的工程项目包含了十栋办公大楼五座住宅以及四栋大型酒店，并且还有三十八层高非洲最高的建筑标志塔。

据中海物业人士介绍，公司将结合国内智慧物业的发展经验和市场要求，在国际上打造服务标杆，并且助力“一带一路”高质量建设发展。

图片资料源：中海物业，埃及新行政首都中央商务区全景

从从中海物业自身的发展看，这次海外扩张的背后反映了他们近期的战略调整。

财报显示：2024年，中海物业实现营业收入140.24亿元人民币，较上一年度增长7.5%，毛利达到23.26亿元人民币，同比增长12.4%;普通股权持有人应占溢利达15.11亿元人民币，同比上升12.5%。公司管理面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在管面积中，有约23.7%即1.02亿平方米来自公共及其他项目。报告期内新增订单中，包含有3,200万平方米为公共及其它物业，占到新增订单总面积的比例达到了43.2%，这代表了新建项目的43.2%。

这份报告还显示，中海物业正致力于多元化业务发展，在传统住宅物业管理的基础上逐渐推进，实现了战略转型的跨越，从单一项目运营转变为全面城市服务提供者。

根据其特性看，当前国内物业管理企业多以“跟风”的方式发展，“界面新闻”采访的工作人员表示。按照其追随的对象差异，大致可以划分为两种类型：

这一类别包括了那些主要服务于基础设施建设等相关业务的关联公司，如中国海外物业在埃及中央商务区运营项目的运作就是一个典型例子。这个项目不仅关乎到埃及国家复兴计划中的重要环节，而且也是中埃双方合作“一带一路”倡议下的重要建设项目。

这一模式的优势体现在项目往往体量庞大，同时其确定性和对客户的吸引力极高，这得益于公司在国内长期的合作积累形成了较强的客户信任度，这种稳定性显著降低了初始的拓展风险。

第三种类型是与跨国企业合作成为优质供应商的企业，它们随大客户全球化的业务布局提供相关服务。比如，特发服务公司为华为在世界各地的自营基地提供综合设施管理(IFM)服务。

这类服务往往要求管理方必须拥有超凡的能力以满足高标准的需求，包括标准化的服务交付、国际间文化的沟通以及高效的本地资源整合。这正是考察物业公司是否具备全球专业服务能力的关键环节。

究其缘由，对于身处境外的中资企业来说，中国本土的物业服务公司是他们长期合作的主要对象之一，所以目前来看，中国的物业企业走出国门的根本原因在于其他中资企业的海外扩张版图延伸到了国外市场。

这样的做法符合实际情况并且易于实施。

行业格局的变换中，求存之路何在？

当中国物业企业在走向国际化的过程中，审视内部产业发展的深意与转型路径。

近年来，国内物业管理行业的增长速度从“高速成长”转变为“高质量发展”，物业管理上市公司管理规模的增长速度也在保持平稳状态。*****私家侦探，侦探公司，调查公司，查人找物，商务调查，出轨外遇调查，婚外情调查，私人调查，19209219596*

根据中指研究院统计的数据，在2024年，物业管理行业的总面积均值达到了惊人的1.29亿平方米，同比增长5.92%。这是首次低于个位数增长的数字。同时，合约面积在该年度达到1.71亿平方米，并且同比增长了2.02%的速度；然而，管理面积中来自第三方的部分占比达到了60.28%，相比上一年下降了2.01个百分点。这种趋势继续放缓。

从资本表现来看，自2024年度以来物业板块的总市值下滑了2.67%至2789.77亿元；到了2025年的第一季度末，板块的总市值依然有小幅增长的趋势。当前板块的PE均值约为21.25倍。

数据来源于中国四十二家上市公司的统计数据，图片来自中指研究院的数据库。

此外，住房物业收费上调阻力重重；而公建物业的市场同样面临着采购预算收紧、付款期限延期所带来的经营困境。因此，在这种背景下，行业利润空间正受到挤压。

“未来，中国市场的竞争格局仍旧不会轻易改变，其发展趋势主要包含提高服务品质、多元化业务运营、革新服务项目以及实施数智化变革和优化人才架构等多个方面。”彭雨补充道。

而出海则为头部物业服务企业实践上述转型策略提供了更大的试验场以及潜在的价值客户群。

此外，值得关注的是，在国家支持下，物业服务企业正迎来新的增长良机。

《提振消费专项行动方案》等政策明确提出要推动物业服务等服务消费纳入鼓励外商投资产业目录，这标志着我国将形成对外开放的双轨格局：既让国内企业能够参与到海外项目中去，并有机会开拓国内市场；同时，外资企业也将有更大的机会在国内拓展业务，在更大范围内推动市场扩容和商业模式创新。

因此，在外国企业进军国内市场的同时，本国企业也应该将更多的注意力投入到国外市场中去，寻求那些适合国际市场的商业机会。

这也表明头部物企有望将国际市场作为战略考虑的一个选项。

另一方面，国内市场竞争愈来愈激烈，对于一些企业来说，拓展海外市场也是大势所趋。

另一方面随着物业企业服务技能不断提高，它们能够承包到国际上更高质量的工程。

从长远的角度看，彭雨预计，随着“一带一路”的不断发展和推广，“一带一路”倡议下的中国企业在海外工程项目上将会更频繁地出现，而他们所从事的企业也会有更多参与物业领域的投资，并将有更多的中资企业参与到更多的项目之中，例如基础设施建设、工业园区、贸易、金融以及文化交流等。

在此之后，随着中国物业服务企业在境外市场的深入开拓及国际市场对境内物业服务企业接纳度的逐步提升，未来这些物业企业提供物管服务或将直接服务于所在区域，从而进一步扩大物业管理市场空间，并提升其国际品牌影响力。