继北京、上海、广州、厦门之后，我国不动产信托财产登记试点再度扩容。日前，《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通知》）正式发布。记者注意到，此次天津试点聚焦养老保障、资产盘活等关键场景，并创造性提出以“金创区+自贸试验区”双区联动为支撑，推出“持有+购买”双轨并行等多项创新制度设计。业内专家指出，《通知》的出台将有效避免和减少信托财产管理和转让过程中可能产生的权属争议，有助于我国近30万亿元规模的信托资产进一步盘活。

天津试验展现出一系列创新成果

近期，《通知》由天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市民政局以及中国(天津)自由贸易试验区管理局共同发布，这标志着天津正式加入了不动产信托财产登记试验行列。

通知明确，“信托财产登记制度”将首先在天津自贸试验区实施。信托机构应当紧扣当地经济社会发展目标，并遵循监管部门对于信托业务分类的相关要求。信托机构应积极引导投资组合和信托产品围绕养老保障、特殊行业领域、代际传承、社会公益项目、资产盘活以及风险处置等场景设计信托服务模式，从而规范不动产信托业务的开展。

分析《通知》发现：天津政策总体目标与落地要求大致归纳为三大特点，其一是作为自贸试验区深化金融领域开放创新的一个制度抓手；二是围绕质量发展“十项行动”和“三新”“三量”重点工作进行信托服务模式的创新；三是明确信托公司应定位为受托人，并遵循法律法规及监管规定，并明确了可开展不动产信托的场景。

天津此次试点并非简单复制已有经验，而是立足于城市的发展定位，在制度设计上呈现出鲜明的创新特质，精准破解了不动产信托发展中的系列难题。有信托行业分析人士向《经济参考报》记者表示，首先，在场景创新上，天津明确将“盘活存量资产”作为不动产信托的核心应用场景；其次，模式创新上，私家侦探，侦探公司，调查公司，查人找物，商务调查，出轨外遇调查，婚外情调查，私人调查，19209219596试点突破传统委托人已持有的不动产转入信托的方式，实现委托受托人购买不动产的方式；最后，流程创新上，明确了从预登记、申请登记证明到反馈结果的全周期流程，为业务规范运行提供了明确的操作规范。

清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成表示，在天津试点中，相比于北上广侧重金融创新和厦门在民生住房上的导向不同，该地具有大量工商业房产、厂房、物流园区以及商住楼等存量资产。“天津的试点特色在于不动产信托登记制度的确立。”

第一批四项业务已经成功实施至北方信托处。

天津市政府发布了《通知》后，首批由天津市监管的不动产信托业务已经正式启动，其中北方国际信托股份有限公司（简称“北方信托”）是率先实施该项目的企业，并且成功完成了全国首单法人委托、以资产盘活为目的的不动产信托项目——“津不动产1号”，在天津滨海新区不动产登记第一中心的不动产信托财产登记专窗中实现了转移登记。

北方信托表示，“津不动产1号”项目成功落地标志着以信托工具破解不动产资产盘活难题的创新实践成为现实，这为存量资产盘活提供了全新的可行范式。据了解，天津滨海新区国有资本投资运营公司下属子公司宏泰房产将其持有的大港某小区配套两层商业地产委托给北方信托进行信托投资，在这一模式下，信托机构实现了对资产的有效隔离与盘活。

此外据天津市金融监管局发布的消息，他们指导北方信托首批完成了四项房地产类项目，助力信托服务实体经济领域深度和广度的拓展，并且提供给客户一个更加安全、专业及可信赖的资产投资平台。

信托资产有望得以更有效地利用

中国信托业协会于6月发布的报告显示，截至2024年末，全行业信托资产规模达到2.956万亿元，较上一年增加1.38万亿元，同比增长超过47%。这显示了我国信托业在过去几年中取得了显著的增长。然而，与全球其他成熟的金融系统相比，我国的信托业仍处于发展初期，并未建立起完善的登记制度来确保信托产品的透明度和财产权属关系的准确确认。

业内专家认为信托财产登记制度的试行，是盘活我私家侦探，侦探公司，调查公司，查人找物，商务调查，出轨外遇调查，婚外情调查，私人调查，19209219596国近30万亿元信托资产的第一步，“由于过去缺少信托财产登记机制，信托资产入账信托存在障碍，京沪等地出台了不动产信托财产登记办法”，这是很有意义的尝试。“这能推动以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，使信托行业回归本源。”

不动产信托登记也遭遇不少难题。用益信托分析师喻智表示，税收优惠是人们关注的核心问题之一，比如，在北京，房产证上需要附带契税完税凭证，但具体而言，委托人所需的税务证明还是信托公司作为受托人的完税证明，目前有关在不动产登记环节和税收优惠政策方面的详细规定还比较模糊。

“我建议首先应当加强立法工作，完善信托财产登记制度，为不动产信托财产登记提供更加清晰的法律依据。同时应调整现行的不动产登记制度以适应信托登记的需求，并明确其具体的操作规则、程序及要求。”这是中信信托风险管理部周萍博士的观点。

另外，邢成建议，信托公司应积极把握机遇，审慎管理风险，实现专业化和差异化发展。因不动产信托业务专业壁垒高，信托公司不能盲目介入，而应选择重点方向深耕，例如，专注于工业物流地产信托、商业地产运营信托以及长租公寓、养老地产等涉众领域。在试点阶段，各项操作细则仍在探索中。因此，在推进相关工作中，信托公司必须将合规置于首位，并加强协同创新，扮演好综合服务商的角色。