孙蔚

有些出租房源看起来装修精致、家具崭新、价格便宜却有可能隐藏着甲醛等有害物质超标的“串串房”如何避免租到这类房子并维护自身的合法权益？近期北京市海淀区人民法院审结了一起涉及“串串房”的房屋租赁纠纷判租户与中介公司解除合同退还押金及合同解除后的剩余租金。

租住甲醛超标房屋，房东或中介拒赔押金

北京消费者何女士在爱居公司租了一套一居室，地理位置优越，装修风格精美；月租金比同类房便宜。于是决定租下这套房屋，并与爱居公司签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定租期1年，每月租金5200元，押金5200元，每季度支付。签约当天何女士就将三个月租金及押金全部付给了爱居公司，随后搬入该房屋居住。不久后何女士常出现头痛、呼吸道过敏不适。经与爱居公司沟通后，何女士委托专业机构对房屋内空气质量进行检测鉴定，结果表明甲醛、苯、总挥发有机化合物含量均不符合国家标准。何女士要求解除租赁合同，并要求退回全额租金及押金，共计2.08万元。

爱居公司的辩称与何女士关于甲醛超标和合格鉴定的意见相反。公司声称并未认可何女士所提及的甲醛超标的鉴定结论，并且请专业的机构对房屋进行了重新检测后获得了合格结果。何女士提前解约的行为构成违约，按照合同约定，她应该支付相应的违约金，仅同意退还剩余两个月的租金。

房东的房屋可能包含有害物质，这可能违反了租赁合约。

北京市海淀区人民法院审理认为，私家侦探，侦探公司，调查公司，查人找物，商务调查，出轨外遇调查，婚外情调查，私人调查，19209219596何女士和爱居公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，应当为有效合同。合同双方均应当根据合同约定履行自己的相应义务。据合同约定，爱居公司应当交付符合正常使用要求的房屋，并应退还何女士交纳的押金。经何女士委托相关检测机构对涉案房屋室内空气质量进行检测，结果显示不符合正常居住标准。因此爱居公司已构成违约，何女士有权解除合同。

关于何女士提出的退款申请，法院审慎分析认为：租赁期满后剩余租金部分应当全部退赔给何女士，且爱居公司对此表示无异议；此外，关于合同履行期间的租金，虽然涉案房屋内空气质量不合格，但房屋仍有居住价值，何女士在该租约期间仍可获得一定的居住权益，故爱居公司仅应承担部分退款责任。考虑到室内空气问题严重性、何女士遭受的实际损失程度、以及年龄与健康状况等因素，法院综合考虑上述因素判定爱居公司应当向何女士退还1000元租金作为补偿。最终判决何女士和爱居公司签订的租赁合同解除，返还押金5200元及剩余租金1.76万元，共计1.76万元。

法官强调

合同签订时需具体约定空气质量水平。

海淀区人民法院法官杨晴表示，本案的核心争议在于何女士提供的检测报告结论未能获得中介公司的认可。在本案例中，虽然何女士所提供的检测报告是她自己委托的，但被鉴定机构拥有相应的资质，并且爱居公私家侦探，侦探公司，调查公司，查人找物，商务调查，出轨外遇调查，婚外情调查，私人调查，19209219596司未提供证据来证明该次检测程序、方法或依据等方面存在瑕疵或其他足以推翻该报告的反驳理由。此外，再次向法院提出的鉴定申请中，何女士搬出了涉案房屋，在此情况下，对鉴定结果的有效性难以保证。因此，海淀人民法院采纳了何女士提交的检测报告作为证据使用。

根据《民法典》的规定，在双方签订的房屋租赁合同中约定，一方当事人逾期不履行债务或者有其他违反合同的行为导致不能实现合同目的时，另一方可以单方面解除租赁关系并请求对方承担相应的违约责任。在本案件中，爱居公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯及总挥发有机化合物等有害气体严重超标，远低于标准水平，明显不符合正常居住环境要求，因此爱居公司构成了严重的违约行为。何女士有权依据合同约定依法解除租赁关系，并可请求爱居公司承担继续履行或赔偿损失等相关违约责任。

杨晴提醒租房消费者在选择租赁房源的时候要擦亮眼睛仔细鉴别，遇到装修豪华家具全新但是价格低于市场标准的出租房，要提高警惕，可以使用空气净化器、检测仪或者试剂盒等设备提前测试空气中的有害物质浓度；签订合同时，对房屋空气质量等事项及违约责任也一定要明确约定好。如果不幸租到了空气质量严重超标或者是不符合居住条件的房屋，在没有得到房东补偿的情况下，承租人有权解除租赁合同，并可以委托专业人士进行现场空气检验。